1.1 人流量数据采集

• 时间：工作日早/中/晚 + 周末全天
• 方法：人工计数+热力图工具
• 陷阱：品牌方提供的'商圈报告'通常美化30-50%

1.2 竞争环境分析

• 半径3公里内：同品牌门店数量（警惕区域保护虚设）
• 半径1公里内：直接竞品门店（茶饮、咖啡、甜品）
• 数据来源：美团、高德地图门店查询

第二步：店铺自身条件评估

2.1 硬性指标

• 面积：茶饮店最佳30-50㎡，过大增加租金，过小影响产能
• 电力：需380V三相电，扩容成本2-5万
• 排水：独立排水系统，改造费用1-3万

2.2 软性指标

• 可视性：主入口50米内清晰可见
• 可达性：停车便利性、外卖取餐便捷性

第三步：租金成本测算

3.1 租金占比警戒线

• 一线城市：月租金≤月流水15%
• 二三线：月租金≤月流水12%
• 县镇：月租金≤月流水10%

3.2 隐性成本排查

• 物业费、空调费、垃圾清运费
• 转让费摊销（如适用）

第四步：品牌方选址审核流程尽调

4.1 审核标准透明度

• 要求书面审核标准
• 核实已通过审核门店的真实数据

4.2 审核人员资质

• 要求与审核人员面谈
• 了解其从业经验和成功案例

第五步：合同条款风险排查

5.1 区域保护条款

• 明确保护半径（如3公里）
• 明确违约赔偿金额
• 注明直营店是否受限

5.2 租金递增条款

• 年递增率≤5%
• 3-5年租期锁定

第六步：盈利模型压力测试

6.1 悲观情景测算

• 客流量打7折
• 客单价打8折
• 成本上浮20%

6.2 回本周期评估