商场铺 vs 街边店：选址实战博弈论

核心摘要 (Executive Summary)

选址的本质是对“流量成本”的跨期贴现。商场铺买的是“公域流量的存量分配”，而街边店则是“私域流量的增量挖掘”。本报告基于对一线及新一线城市 1200 个样本点的回归分析，拆解两者在获客成本（CAC）、运营效率及风险对冲上的结构性差异。

一、商场铺：高税收的流量集成区

商场本质上是一个大型的“流量吸尘器”，其租金实则是对品牌征收的“流量税”。

• 流量逻辑：漏斗式分布。只要进场，就能获得稳定的基准客流。
• 成本特征：高 CapEx（资本支出）+ 高 OpEx（运营支出）。除了昂贵的租金，还有高昂的公摊、空调费及统一装修标准。
• 局限性：营业时间受限（通常 10:00-22:00），缺乏全时段运营能力。

二、街边店：高权重的资产自营区

街边店考验的是品牌的主动获客能力。

• 流量逻辑：脉冲式分布。极度依赖店址 500 米半径内的社区密度与通勤动线。
• 成本特征：租金相对低廉，但“获客成本”波动大。如果品牌势能不足，即便房租低也难以盈利。
• 优势：极强的经营自由度。支持 24 小时运营，且是外卖配送的“黄金哨所”。

三、策略矩阵对比

维度	商场中心铺	社区/写字楼街边店
流量性质	目的性、随机性并存	习惯性、高频次
主要成本	房租（占营收 >25%）	营销/人工（获客成本）
回本周期	18-30个月	12-18个月（波动大）
适合品类	品牌旗舰店、体验类餐饮	刚需咖啡、快餐、生活服务

四、投资结论

在 2026 年的消费大环境下，**“商场外立面铺”或“紧邻商场入口的街边铺”**被证明是 ROI（投资回报率）最高的灰色地带。

---

数据与分析来源 (Data Sources):

• CCFA 中国商业地产选址白皮书
• 美团餐饮数据研究中心《2025选址效能报告》
• JMCY 内部 1200 个实体商铺实地测算库